06/11/2023
Scenari per l'abitare. Cosa vuole fare Bologna da grande?
La casa, uno dei problemi più importanti e urgenti di Bologna, è stata al centro del convegno "Scenari per l'abitare. Cosa vuole Bologna da grande", tenutosi il 7 novembre a Palazzo D'Accursio.
Leonardo Fornaciari, presidente ANCE Emilia, vede nella recente variante al PUG un'occasione unica per la crescita della città, che pur essendo molto attrattiva, fatica dare alloggi alle persone: con il Tecnopolo arriveranno circa 1500 persone a Bologna e le imprese locali cercano e non trovano circa 6.000 dipendenti, anche loro con il problema casa da risolvere. Il consumo di suolo va evitato, e la sostenibilità, ambientale, sociale ed economica dei progetti edilizi costituiscono valori. I costruttori devono avere un ruolo fondamentale ma necessitano di tempi rapidi e certi, di procedure operative snelle, e di aggiornamenti normativi, come per esempio quelli che impongono la costruzione di onerosi parcheggi sotterranei nelle nuove abitazioni, quando il modello di sviluppo della città è indirizzato verso il trasporto pubblico, la pedonalizzazione, le ciclovie, con una riduzione della mobilità tramite autovetture.
Leonardo Bellicini (CRESME) ha portato molti numeri che evidenziano la nuova fase del mercato immobiliare 2022-23, segnato dal ritorno dell'inflazione a due cifre e in contrazione per i costi dei materiali e dell'energia. Si sta verificano una situazione in cui i cittadini non riescono più a comprare le case, le cercano in affitto ma non le trovano e intanto i costi delle locazioni crescono a dismisura generando tensione abitativa. Non esistono bacchette magiche a una situazione così complessa. Esiste una sola strada, costruire assieme, pubblico e privato, un nuovo modello per l'ERS e la rigenerazione urbana che sia fattibile Quindi: lavorare in trasparenza sui vari componenti e parametri dl un processo di investimento composto di analisi dei costi dl costruzione, dei tassi di interesse, dei costi delle aree, di opportunità di valorizzazione, di riforma degli standard, di qualità del prodotto edilizio, di tempi di autorizzazione. La rigenerazione urbana è una questione strategica per oggi e domami, e non solo per Bologna.
Alejandro Gutierrez ha presentato due grandi progetti di rigenerazione urbana che hanno interessato Londra e Barcellona: a Londra una ex area di 850 ha, un tempo adibita a opifici e scali ferroviari; a Barcellona un ex distretto industriale a vocazione tessile e chimica di 198 ha. In entrambi i casi, fattore decisivo delle realizzazioni, è stata la creazione di una governance specifica per le aree interessate che ha agevolato tutti i complessi processi messi in moto dal progetto, e che si occuperà anche della gestione a lungo termine dei territori riqualificati. In entrambi a casi una percentuale consistente di alloggi è stata destinata a ERS.
Maurizio Piolanti ha presentato alcuni casi rigenerazione in scala ridotta ma realizzati nel nostro territorio. A San Lazzaro, un'ex area industriale è stata trasformata in un parco con circa 100 appartamenti (realizzazione che ha richiesto 8 anni). II Social Hub è uno studentato con 400 posti, frutto di un progetto di riqualificazione edilizia che ha richiesto 4 anni e quattro mesi. Laude Living Bologna, un altro studentato a Bologna con 500 posti, che ha richiesto cinque anni per la realizzazione.
Rita Ghedini, presidente Legacoop Bologna, ha indicato la cooperazione di abitanti, come un partner per la rigenerazione di Bologna. La cooperazione di abitanti in particolare quella a proprietà indivisa, ha una tradizione antica a Bologna dove ha realizzato alcune migliaia di appartamenti e vanta quasi ventimila soci. La coop a proprietà divisa ha realizzato circa 7.300 alloggi e vanta 10.500 soci. L'attività edilizia si è però fermata una dozzina di anni fa per la mancanza di aree, i costi proibitivi e l'assenza di incentivi pubblici che rendevano impossibile costruire case con affitti compatibili con le tradizioni della cooperazione e con le disponibilità dei soci. Il PUG+ è un'occasione storica che la cooperazione non può mancare e la chiave è il valore delle aree dismesse e da riqualificare. Se l'Edilizia Residenziale Sociale ha realmente un valore sociale, allora le aree devono essere gratuite. Per le aree private, che hanno un valore puramente virtuale e non reale, va fatta una operazione che ne permetta la trasformazione. Occorre un fondo per finanziare l'ERS e i tempi di realizzazione del progetto rischiano di diventare troppo lunghi.
L'assessore Raffaele Làudani, concludendo i lavori, ha affermato che non ci sono soluzioni facili, sottolineando l'importanza del progetto del Gemello Digitale di Bologna, che sarà di grande aiuto nella pianificazione della città e nello sviluppo di scenari di crescita e riorganizzazione urbana. C'è molto da lavorare sulla convergenza di interessi fra i tre attori principali, che devono condividere sia gli obiettivi economici, sia quelli sociale e ambientali: la Pubblica Amministrazione, gli "sviluppatori" dei progetti e i proprietari delle aree (privati, pubblici e società private a controllo pubblico).
La Risanamento ha assistito ai lavori, rappresentata dal presidente Lorenzini e dal vice Giordani, che hanno apprezzato la qualità degli interventi, la ricchezza di informazioni portate nel dibattitto - in particolare dal rappresentante del CRESME - e l'atteggiamento positivo di tutti i partecipanti verso il progetto PUG+. Rimangono però ancora aspetti problematici di non facile soluzione, sia organizzativi sia finanziari, acuiti dall'assenza di un piano nazionale straordinario la bonifica della aree industriali dismesse e da riqualificare, che le coop a proprietà indivisa come la Risanamento non posso affrontare da sole per i costi proibitivi e le incognite degli interventi necessari.
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